Der umbaute Raum taucht in Kaufverträgen, alten Bauakten, Versicherungspolicen und Wertgutachten auf – oft ohne Hinweis, wie er ermittelt wurde. Wer ein Bestandsgebäude kauft, umbaut oder bewertet, stolpert zwangsläufig über die Frage: Ist mit umbauter Raum dasselbe gemeint wie mit dem Bruttorauminhalt (BRI) der aktuellen DIN 277? Die kurze Antwort lautet nein. Die lange Antwort mit Formeln, Rechenbeispiel und den typischen Messfehlern aus der Praxis lesen Sie hier.
Der umbaute Raum ist das Gebäudevolumen in m³ nach der alten DIN 277 von 1950: gemessen ab Oberkante Kellerfußboden, ohne Fundamente, ein nicht ausgebauter Dachraum zählt nur zu einem Drittel. Der Bruttorauminhalt (BRI) nach heutiger DIN 277 erfasst dagegen das gesamte Volumen ab der Unterseite der Bodenplatte und inklusive Dachhaut – er fällt deshalb meist deutlich größer aus. Beide Werte sind nicht austauschbar.
Inhaltsverzeichnis
Was ist der umbaute Raum?
Der umbaute Raum (kurz UR) beschreibt das Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern – also den Raum, der von Außenwänden, der untersten Geschossdecke und dem Dach umschlossen wird. Umgangssprachlich spricht man auch von der Kubatur. Definiert wurde der Begriff in der DIN 277 von 1950, die damals festlegte, von welcher Unterkante bis zu welcher Oberkante gemessen wird und welche Bauteile außen vor bleiben.
Die Kennzahl diente jahrzehntelang als Grundlage für Baukostenschätzungen, Gebäudeversicherungen und die Wertermittlung. Genau deshalb ist sie bis heute präsent: In vielen Bauakten aus den 1950er- bis 1970er-Jahren steht ausschließlich ein Wert für den umbauten Raum, und manche Versicherungsverträge rechnen noch immer damit.
Wichtig für das Verständnis: Der umbaute Raum ist ein konventionelles Maß. Er bildet nicht exakt das physische Volumen ab, sondern folgt festen Abgrenzungsregeln. Wer zwei Werte vergleicht, muss deshalb immer wissen, nach welcher Regel sie entstanden sind. Die Grundlagen der Flächen- und Raumermittlung haben wir in unserem Überblick zu den Flächenarten nach DIN 277 zusammengefasst.
Umbauter Raum und Bruttorauminhalt: die Normgeschichte
Die DIN 277 wurde mehrfach grundlegend überarbeitet. Mit der Neufassung von 1973 ersetzte der Brutto-Rauminhalt (BRI) den umbauten Raum als Normbegriff. Spätere Ausgaben (1987, 2005, 2016 und die aktuelle Fassung 2021) haben die Systematik verfeinert, das Grundprinzip des BRI aber beibehalten.
Trotzdem lebt der alte Begriff weiter – in Exposés, in Bestandsunterlagen und im allgemeinen Sprachgebrauch. Häufig wird „umbauter Raum“ heute schlicht als Synonym für den BRI verwendet, obwohl die beiden Werte nach unterschiedlichen Regeln entstehen. Das führt in der Praxis regelmäßig zu Missverständnissen, etwa wenn eine Kubatur aus einer Bauakte von 1962 mit einer Neuberechnung verglichen wird.
Umbauter Raum berechnen nach DIN 277 (1950)
Wer den umbauten Raum berechnen möchte, zerlegt das Gebäude zunächst in einfache Körper: Quader für die Vollgeschosse, Prismen oder Pyramidenstümpfe für das Dach. Die Grundformel für jeden Quader lautet:
Entscheidend sind die Abgrenzungsregeln der DIN 277 von 1950:
Formel für den nicht ausgebauten Satteldachraum
Für ein Satteldach ergibt sich der Dachraum als dreiseitiges Prisma: (Gebäudebreite × Dachhöhe ÷ 2) × Gebäudelänge. Beim umbauten Raum wird dieses Volumen durch drei geteilt. Bei einem Walm- oder Zeltdach wird der Körper in Prisma und Pyramiden zerlegt. Wie stark ein Kniestock (Drempel) das Dachvolumen erhöht, sollten Sie dabei gesondert berücksichtigen – er wird als senkrechter Quader unter dem Dachprisma gerechnet.
Bruttorauminhalt berechnen nach aktueller DIN 277
Der Bruttorauminhalt ist nach der aktuellen DIN 277 das Volumen des Baukörpers, das von den äußeren Begrenzungsflächen umschlossen wird. Er wird aus der Bruttogrundfläche (BGF) der einzelnen Grundrissebenen und den jeweils zugehörigen Höhen berechnet:
Die Höhe reicht von der Unterseite der konstruktiven Bauwerkssohle (Bodenplatte) bis zur Oberkante der Dachhaut. Einzel- und Streifenfundamente darunter zählen nicht.
Im Unterschied zum umbauten Raum zählt beim Bruttorauminhalt also auch die Bodenplatte mit, der Dachraum wird unabhängig vom Ausbauzustand voll angesetzt, und der Dachbelag gehört dazu. Ob ein Dachboden ausgebaut ist oder nicht, spielt für den BRI keine Rolle.
Regelfall R und Sonderfall S
Die aktuelle Norm unterscheidet zwei Fälle. Zum Regelfall R gehören alle Bereiche, die allseitig umschlossen sind – also der klassische Innenraum. Zum Sonderfall S zählen Bereiche, die zwar zum Gebäude gehören, aber nicht vollständig umschlossen sind, etwa überdachte Durchfahrten oder Loggien. Beide werden getrennt ausgewiesen, damit Kostenkennwerte sauber vergleichbar bleiben. Die Systematik entspricht der Aufteilung bei der BGF, die Sie in unserem Beitrag zu Grundfläche, GRZ und GFZ im baurechtlichen Zusammenhang wiederfinden.
Rechenbeispiel: ein Haus, zwei Kubaturen
Wie groß der Unterschied ausfallen kann, zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Angenommen wird ein freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit rechteckigem Grundriss von 12,00 m × 10,00 m (Außenmaß), Erdgeschoss, Obergeschoss und einem nicht ausgebauten Satteldach. Der First verläuft parallel zur 12-m-Seite.
Bruttorauminhalt (aktuelle DIN 277)
Umbauter Raum (DIN 277 von 1950)
Ergebnis: Für dasselbe Haus ergeben sich rund 1.082 m³ umbauter Raum, aber 1.296 m³ Bruttorauminhalt. Der BRI liegt in diesem Beispiel also um gut 200 m³ – knapp ein Fünftel – höher. Der größte Einzelposten ist der nicht ausgebaute Dachraum, der beim umbauten Raum nur zu einem Drittel zählt.
Die Zahlen zeigen, warum ein pauschaler Umrechnungsfaktor zwischen umbautem Raum und BRI nicht funktioniert: Ein Flachdachbau ohne Keller liegt nahe beieinander, ein unterkellertes Haus mit großem Spitzboden weit auseinander. Wer belastbare Werte braucht, rechnet beide Größen aus denselben Aufmaßdaten neu.
Umbauter Raum vs. BRI: der Unterschied im Überblick
Faustregel aus der Praxis: Der Bruttorauminhalt ist fast immer größer als der umbaute Raum desselben Gebäudes. Wie groß die Lücke ist, hängt vor allem von Keller, Dachform und Ausbauzustand ab.
Wofür wird der umbaute Raum heute noch gebraucht?
Auch wenn der Normbegriff längst ersetzt ist, begegnet Ihnen der umbaute Raum weiterhin in mehreren Zusammenhängen:
In unseren Stuttgarter Projekten sehen wir besonders häufig den Fall, dass Eigentümer von Nachkriegsbauten nur eine Kubatur aus der Bauakte besitzen – ohne Angabe, ob umbauter Raum oder BRI gemeint ist. Für eine belastbare Flächenberechnung nach DIN 277 empfehlen wir dann, beide Größen aus einem aktuellen Aufmaß neu zu ermitteln, statt alte Werte fortzuschreiben.
Typische Fehlerquellen bei der Kubaturberechnung
Die Formel ist einfach – die Fehler stecken in den Eingangsmaßen. Diese Probleme begegnen uns bei Bestandsgebäuden am häufigsten:
Maße aus alten Plänen übernehmenBestandspläne geben oft den Planungsstand wieder, nicht den gebauten Zustand. Anbauten, geänderte Dachformen oder zusätzliche Gauben fehlen dann in der Kubatur.
Innen- statt AußenmaßeUmbauter Raum und BRI werden mit Außenmaßen gerechnet. Wer mit Innenmaßen aus dem Wohnflächenplan arbeitet, lässt die Wandstärken weg – bei massiven Altbauwänden ein erheblicher Fehler.
Falsche HöhenbezügeDie Geschosshöhe wird von Oberkante Rohdecke zu Oberkante Rohdecke gemessen, nicht als lichte Raumhöhe. Beim Keller entscheidet der Bezugspunkt (Oberkante Fußboden oder Unterkante Bodenplatte), ob Sie den umbauten Raum oder den BRI berechnen.
Dachgeometrie unterschätztFirsthöhe, Dachneigung und Kniestock werden in alten Plänen selten exakt dokumentiert. Schon wenige Zentimeter Abweichung bei der Firsthöhe verändern das Dachvolumen spürbar.
Unklare Abgrenzung von AnbautenGaragen, Wintergärten und überdachte Freisitze: Gehören sie dazu, und wenn ja, als Regel- oder Sonderfall? Ohne klare Dokumentation ist der Wert später nicht nachvollziehbar.
Gerade bei gewachsenen Gebäuden mit schiefen Wänden, versetzten Geschossen und unregelmäßigen Dächern stößt das Handaufmaß mit Zollstock und Laser-Distanzmesser schnell an Grenzen. Einen Überblick über die Methoden finden Sie in unserem Leitfaden zur Bestandsaufnahme von Gebäuden.
So ermitteln wir Kubatur und BRI mit dem Laserscan
Für eine belastbare Kubatur braucht es vor allem eines: die tatsächliche Geometrie des Gebäudes. Wir erfassen das Objekt deshalb per 3D-Laservermessung – innen, außen und im Dachraum. Das Ergebnis ist eine Punktwolke mit je nach Objekt 20–50 Millionen Messpunkten, aus der wir Außenmaße, Geschosshöhen, Firsthöhe und Dachneigung direkt ableiten.
Erfassung vor OrtBei einem Einfamilienhaus dauert der Scan vor Ort in der Regel 2–4 Stunden. Keller, Dachraum und Fassaden werden in einem Durchgang aufgenommen.
Auswertung der PunktwolkeDie registrierte Punktwolke steht in der Regel innerhalb von 1–2 Tagen nach der Erfassung zur Verfügung. Daraus leiten wir Schnitte, Grundrisse und die Dachgeometrie ab.
Kubatur- und FlächenberechnungWir berechnen den BRI nach aktueller DIN 277 und weisen auf Wunsch zusätzlich den umbauten Raum nach der Systematik von 1950 aus – mit nachvollziehbarer Herleitung je Teilkörper.
Die Modellgenauigkeit liegt bei ±20 mm, auf Wunsch bei ±10 mm. Damit fallen die typischen Fehlerquellen – falsche Höhenbezüge, geschätzte Dachhöhen, vergessene Anbauten – weg. Aus demselben Datensatz entstehen Grundrisse, Schnitte und die professionelle Flächen- und Kubaturberechnung, ohne dass für jede Kennzahl erneut gemessen werden muss.
Wir arbeiten primär in Stuttgart und Baden-Württemberg und betreuen Projekte in ganz Deutschland, etwa in Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf. Wenn Sie klären möchten, welche Kennzahlen Sie für Ihr Vorhaben brauchen, können Sie direkt einen Beratungstermin vereinbaren.
Häufige Fragen zum umbauten Raum
Ist umbauter Raum dasselbe wie der Bruttorauminhalt?
Zählt der Keller zum umbauten Raum?
Wie berechne ich den umbauten Raum eines Satteldachs?
Wofür brauche ich heute den Bruttorauminhalt?
Was kostet die Ermittlung von Kubatur und BRI per Aufmaß?
Wie genau muss die Kubaturberechnung sein?
Fazit: Umbauter Raum oder BRI – was Sie wirklich brauchen
Der umbaute Raum ist ein historischer Kennwert aus der DIN 277 von 1950 – nützlich, um alte Bauakten, Gutachten und Versicherungsverträge zu verstehen, aber kein aktueller Normbegriff mehr. Für Kostenplanung, Bauantrag und moderne Bewertungen zählt der Bruttorauminhalt, der Bodenplatte, Dachhaut und den gesamten Dachraum einschließt und deshalb meist deutlich größer ausfällt.
Ob Sie den umbauten Raum für einen Versicherungsvertrag oder den BRI für eine Kostenschätzung brauchen: Belastbar sind beide Werte nur, wenn die Geometrie stimmt. Ein Laserscan liefert die Maße für beide Rechenwege in einem Durchgang – mit nachvollziehbarer Herleitung.
Wir erfassen Ihr Gebäude per Laserscan und berechnen BRI, umbauten Raum und Flächen nach DIN 277.
Gegründet 2021 in Stuttgart. Spezialisiert auf 3D-Laserscanning, Scan-to-BIM und präzise Bestandsdokumentation für Architekten, Facility Manager und Projektentwickler in ganz Deutschland.