Flure, Treppenhäuser, Aufzugsschächte: Die Verkehrsfläche ist der Teil eines Gebäudes, durch den man sich bewegt, den man aber nicht im eigentlichen Sinn nutzt. Nach DIN 277 bildet sie zusammen mit der Nutzungsfläche und der Technikfläche die Nettoraumfläche. Wer Flächen für Planung, Kostenschätzung, Vermietung oder Bewertung ermittelt, muss diese drei Flächenarten sauber trennen. Genau dabei passieren in der Praxis die meisten Fehler.
Die Verkehrsfläche (VF) ist nach DIN 277 der Teil der Nettoraumfläche, der der Erschließung und der Flucht dient: Flure, Treppen, Eingangshallen, Rampen, Aufzugsschächte und Fahrbahnen in Garagen. Sie wird getrennt von der Nutzungsfläche (NUF) und der Technikfläche (TF) ermittelt, und zwar mit den lichten Maßen auf Höhe der Bodenbeläge. NUF + TF + VF ergeben die Nettoraumfläche.
Inhaltsverzeichnis
Was ist die Verkehrsfläche nach DIN 277?
Die DIN 277 regelt, wie Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau ermittelt werden. Sie ist die Grundlage für Kostenermittlungen nach DIN 276, für Wettbewerbe, Flächenvergleiche und viele Bewertungen. Innerhalb dieser Systematik ist die Verkehrsfläche der Anteil der Nettoraumfläche, der der horizontalen und vertikalen Erschließung eines Gebäudes dient und das Verlassen im Notfall sichert.
Einfach gesagt: Alles, was Sie brauchen, um von der Haustür zu einem Raum zu kommen oder im Brandfall wieder hinaus, gehört zur Erschließung. Der Flur zwischen zwei Büros, das Treppenhaus, die Eingangshalle, der Aufzugsschacht und die innere Rampe gehören dazu. Der Raum selbst, in dem gearbeitet, gewohnt oder gelagert wird, gehört dagegen zur Nutzungsfläche.
Wichtig ist eine Abgrenzung, die oft übersehen wird: Bewegungsflächen innerhalb eines Raums sind keine Verkehrsfläche. Der Gang zwischen zwei Regalreihen im Lager oder zwischen Maschinen in einer Werkhalle bleibt Teil der Nutzungsfläche des Raums. Verkehrsfläche entsteht erst dort, wo ein eigener Raum oder ein klar abgegrenzter Bereich ausschließlich der Erschließung dient. Einen Überblick über alle Begriffe der Norm finden Sie in unserem Beitrag zu den Flächenarten der DIN 277 im Überblick.
Nettoraumfläche: Nutzungsfläche, Technikfläche, Verkehrsfläche
Um die Erschließungsflächen richtig einzuordnen, hilft der Blick auf die Gliederung der DIN 277 von oben nach unten. Ausgangspunkt ist die Brutto-Grundfläche (BGF), also die Summe aller Grundflächen eines Bauwerks einschließlich der Konstruktion. Sie zerfällt in zwei Teile:
Die Nettoraumfläche (nicht zu verwechseln mit der Netto-Grundfläche, die seit 2016 zusätzlich die Trennwand-Grundfläche enthält) teilt sich wiederum in genau drei Flächenarten:
Wie die Brutto-Grundfläche selbst ermittelt wird und wo die Grenze zwischen den Bereichen a, b und c verläuft, erklären wir im Beitrag Bruttogrundfläche richtig abgrenzen. Für eine belastbare Flächenberechnung nach DIN 277 brauchen Sie beide Ebenen: die Gesamtfläche und ihre saubere Aufteilung.
Was zählt zur Verkehrsfläche – und was nicht?
Die Norm nennt typische Beispiele ausdrücklich. In der Praxis kommen jedoch viele Grenzfälle hinzu. Die folgende Übersicht fasst zusammen, wie wir die häufigsten Bereiche zuordnen:
Die Faustregel für Grenzfälle lautet: Entscheidend ist der überwiegende Zweck. Eine großzügige Eingangshalle, die gleichzeitig als Ausstellungs- oder Aufenthaltsbereich genutzt wird, kann anteilig oder ganz der Nutzungsfläche zugeordnet werden. Diese Entscheidung sollte im Flächennachweis dokumentiert sein, damit spätere Berechnungen nachvollziehbar bleiben.
Nutzungsfläche: die sieben Nutzungsgruppen
Die Nutzungsfläche ist der Teil der Nettoraumfläche, der dem eigentlichen Zweck des Gebäudes dient. Die DIN 277 gliedert sie in sieben Nutzungsgruppen. Diese Gliederung ist vor allem für Nichtwohngebäude wichtig, weil Kostenkennwerte und Flächenprogramme häufig je Nutzungsgruppe angegeben werden.
Auffällig ist NUF 7: Toiletten, Umkleiden und Abstellräume gehören zur Nutzungsfläche, nicht zur VF und nicht zur TF. Das überrascht viele, die intuitiv alles „Nebensächliche“ aus der Nutzungsfläche herausrechnen möchten. Ebenso sind Stellplätze in einer Tiefgarage Nutzungsfläche, während die Fahrgasse dazwischen zur VF zählt.
Umgangssprachlich wird die Nutzungsfläche oft noch „Nutzfläche“ genannt. Das ist nicht falsch, führt aber zu Verwechslungen mit der Nutzfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung oder des Energieausweises. Achten Sie in Unterlagen darauf, welche Definition gemeint ist.
Technikfläche: was dazugehört und wo die Grenze liegt
Die Technikfläche umfasst die Räume für die zentrale technische Gebäudeausrüstung. Dazu zählen Heizungs- und Hausanschlussräume, Lüftungs- und Klimazentralen, Räume für die zentrale Elektroversorgung, Aufzugsmaschinenräume sowie begehbare Installationsschächte und -kanäle.
Die Grenze zur Nutzungsfläche verläuft dort, wo eine technische Anlage nicht dem Gebäude, sondern der eigentlichen Nutzung dient. Ein Serverraum für die Büro-IT, eine Prozesskälteanlage für die Produktion oder ein Technikraum für eine Laboranlage werden deshalb der Nutzungsfläche zugeordnet, obwohl dort Technik steht. Zur Technikfläche gehört nur, was das Gebäude als solches betreibt.
Gerade in Gewerbe- und Industriegebäuden lohnt sich ein genauer Blick. In Produktionshallen rund um Stuttgart sehen wir häufig Technikräume, die über Jahre umgenutzt wurden: Aus der alten Kompressorstation wurde ein Lager, aus dem Lager ein Serverraum. Die Pläne zeigen dann oft noch die ursprüngliche Nutzung.
Verkehrsfläche berechnen: ein durchgerechnetes Beispiel
Wie die Rechnung konkret aussieht, zeigt ein Regelgeschoss eines Bürogebäudes. Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen, also von Wandoberfläche zu Wandoberfläche, auf Höhe der Oberkante des Bodenbelags. Putz, Bekleidungen und Sockelleisten sind dabei bereits berücksichtigt, weil Sie die fertigen Oberflächen messen.
Schritt 1: Verkehrsflächen einzeln ermitteln
Schritt 2: Nettoraumfläche zusammensetzen
Im Beispiel macht die Verkehrsfläche rund 22 % der Nettoraumfläche aus (114,00 ÷ 524,00), die Nutzungsfläche rund 75 % (392,00 ÷ 524,00). Diese Verhältniszahl ist für Planer und Eigentümer interessant, weil sie zeigt, wie effizient ein Grundriss erschlossen ist. Ein langer Mittelflur mit einseitiger Bebauung treibt diesen Anteil deutlich nach oben.
Gerade im Bestand sind Flure selten exakt rechtwinklig, Wände laufen leicht schräg, und Nischen, Vorsprünge oder Schachtverkleidungen verändern die lichte Breite abschnittsweise. Eine professionelle Flächenberechnung auf Basis eines echten Aufmaßes erfasst diese Abweichungen, statt mit einer Durchschnittsbreite zu rechnen.
Verkehrsfläche, Wohnfläche und Mietfläche abgrenzen
Die DIN 277 ist nicht das einzige Regelwerk, das Flächen beschreibt. Bei Wohnungen gilt meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), bei gewerblicher Vermietung häufig die Richtlinie MF/G der gif. Flure und Treppenhäuser werden in diesen Regelwerken unterschiedlich behandelt:
Der Flur einer Wohnung ist also nach DIN 277 Verkehrsfläche, nach der Wohnflächenverordnung aber ganz normal Wohnfläche. Das gemeinschaftliche Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses gehört dagegen weder zur Wohnfläche einer einzelnen Wohnung noch zu ihrer Nutzungsfläche. Wer eine Fläche nennt, sollte deshalb immer das Regelwerk dazuschreiben.
Diese Unterschiede erklären, warum dieselbe Wohnung je nach Berechnungsgrundlage zu verschiedenen Ergebnissen kommt. Welche Fläche in einem konkreten Vertrag maßgeblich ist und welche Folgen eine Abweichung hat, ist eine rechtliche Frage. Hierzu sollten Sie sich fachlich beraten lassen. Was wir liefern, ist die belastbare Messgrundlage, auf der jede dieser Berechnungen aufbauen kann.
Typische Fehler bei der Ermittlung der Verkehrsfläche
In unseren Stuttgarter Projekten sehen wir bei übernommenen Flächenaufstellungen immer wieder dieselben Fehlerbilder. Die meisten entstehen nicht beim Rechnen, sondern bei der Zuordnung und beim Messen:
Bewegungsflächen in Räumen als VF gezähltGänge zwischen Regalen, Arbeitsplätzen oder Maschinen sind Teil der Nutzungsfläche. Werden sie herausgerechnet, sinkt die NUF künstlich.
Sanitärräume als Verkehrsfläche gebuchtToiletten und Umkleiden gehören zu NUF 7. Das Verschieben in VF oder TF verfälscht Kennwerte pro Quadratmeter Nutzungsfläche.
Treppe und Aufzug nur einmal gezähltTreppenraum und Aufzugsschacht werden in jedem Geschoss erfasst, das sie durchlaufen, nicht nur im Erdgeschoss.
Rohbaumaße statt lichter FertigmaßeGemessen wird zwischen den fertigen Oberflächen auf Höhe der Bodenbeläge. Rohbaumaße aus alten Plänen überschätzen jede Teilfläche.
Pläne statt Bestand vermessenUmbauten, eingezogene Trennwände und verlegte Türen sind in Bestandsplänen oft nicht nachgeführt. Die Flächenaufteilung verschiebt sich dann still.
Der letzte Punkt ist der folgenreichste. Wird ein langer Flur durch eine nachträglich eingezogene Wand geteilt und der abgetrennte Teil als Teeküche genutzt, wandert diese Fläche von der Verkehrsfläche in die Nutzungsfläche. Auf dem Papier ist davon nichts zu sehen, solange niemand den Bestand neu aufnimmt.
So nimmt parallelum Verkehrs- und Nutzungsflächen auf
Eine korrekte Aufteilung in Verkehrs-, Nutzungs- und Technikfläche ist nur so gut wie das Aufmaß, auf dem sie beruht. Deshalb beginnen wir bei parallelum nicht mit dem Plan, sondern mit dem Gebäude. Mit dem Aufmaß im Bestand per 3D-Laserscan erfassen wir jeden Raum vollständig, auch Nischen, schräge Wände und Treppenläufe.
Die Genauigkeit beschreiben wir bewusst nüchtern: ±20 mm Modellgenauigkeit, auf Wunsch ±10 mm; ≤ 10 mm zur Realität mit tachymetrischer Kontrolle. Der Scanner misst Einzelpunkte zwar mit ±1–5 mm, das ist jedoch der Gerätewert der Einzelpunkt-Distanzmessung, nicht die Modellgenauigkeit. Für eine Flächenaufteilung nach DIN 277 ist diese Grundlage mehr als ausreichend, denn sie ersetzt geschätzte Durchschnittsbreiten durch gemessene Geometrie.
Erfassung vor OrtLaserscan aller Geschosse inklusive Treppenräumen, Schächten und Technikräumen. Bei einem Einfamilienhaus dauert das 2–4 Stunden, bei einem Mehrfamilienhaus 6–8 Stunden.
Pläne und RaumpolygoneAus der Punktwolke entstehen maßgetreue Grundrisse. Jeder Raum wird als geschlossenes Polygon mit lichten Maßen auf Höhe der Bodenbeläge angelegt.
Zuordnung nach DIN 277Jeder Raum wird NUF 1–7, TF oder VF zugeordnet. Grenzfälle stimmen wir mit Ihnen ab und dokumentieren sie im Flächennachweis.
FlächenaufstellungSie erhalten die Aufstellung je Geschoss und Flächenart, auf Wunsch zusätzlich nach WoFlV oder MF/G aus derselben Messgrundlage.
Der Vorteil: Aus einer Messung entstehen alle Flächenarten, die Sie brauchen. Ändert sich später die Nutzung, rechnen wir neu zu, ohne erneut vor Ort zu sein. Mehr zur Flächenberechnung durch parallelum finden Sie auf unserer Leistungsseite. Wenn Sie ein konkretes Gebäude in Stuttgart, Baden-Württemberg oder anderswo in Deutschland aufteilen lassen möchten, können Sie direkt Ihr Projekt anfragen.
Häufige Fragen zur Verkehrsfläche
Gehört das Treppenhaus zur Wohnfläche?
Was ist der Unterschied zwischen Nutzfläche und Nutzungsfläche?
Wie wird die Verkehrsfläche gemessen?
Gehören Verkehrsflächen zur Mietfläche?
Spielt die Raumhöhe bei der Verkehrsfläche eine Rolle?
Was kostet eine Flächenaufteilung nach DIN 277?
Fazit: Verkehrsfläche sauber abgrenzen
Die Verkehrsfläche ist nach DIN 277 der Teil der Nettoraumfläche, der Menschen durch ein Gebäude führt: Flure, Treppen, Hallen, Rampen und Aufzugsschächte. Zusammen mit der Nutzungsfläche und der Technikfläche ergibt sie die Nettoraumfläche. Die Rechnung selbst ist einfach. Schwierig sind die Zuordnung von Grenzfällen und ein Aufmaß, das den tatsächlichen Bestand statt veralteter Pläne abbildet.
Wer Verkehrsfläche, Nutzungsfläche und Technikfläche aus einer gemessenen Grundlage ableitet, erhält Kennwerte, die vergleichbar und belastbar sind, für die Kostenplanung ebenso wie für Vermietung oder Bewertung.
Wir erfassen Ihr Gebäude per 3D-Laserscan und liefern die Flächenaufstellung nach Nutzungs-, Technik- und Verkehrsfläche. Antwort auf Ihre Anfrage innerhalb von 24 Stunden.
Geschäftsführer · parallelum GmbH
Gegründet 2021 in Stuttgart. Spezialisiert auf 3D-Laserscanning, Scan-to-BIM und detailgetreue Bestandsdokumentation für Architekten, Facility Manager und Projektentwickler in ganz Deutschland.