Wer ein Haus kaufen, umbauen oder in Wohnungseigentum aufteilen will, braucht zuerst belastbare Unterlagen. Baupläne einsehen können Sie in der Regel über die Bauakte beim zuständigen Bauamt. In der Praxis fehlen dort aber oft einzelne Blätter, und viele Pläne zeigen den Stand der Genehmigung, nicht den heutigen Zustand des Gebäudes.
Baupläne einsehen dürfen in der Regel der Eigentümer und von ihm schriftlich Bevollmächtigte, etwa Architekten, Makler oder Kaufinteressenten. Die Einsicht erfolgt über die Bauakte beim Bauamt bzw. Baurechtsamt, meist nach Terminvereinbarung und gegen Gebühr. Fehlen die Pläne oder weichen sie vom Bestand ab, ist ein neues Aufmaß mit Bestandsplan die verlässliche Alternative.
Inhaltsverzeichnis
Was sind Baupläne und was steht in der Bauakte?
Umgangssprachlich spricht man von Bauplänen, fachlich von Bauzeichnungen oder Bauvorlagen. Sie liegen gesammelt in der Bauakte: Das ist die Akte, die das Bauamt zu einem Grundstück führt und bei jedem genehmigten Bauvorhaben fortschreibt. Wer Baupläne einsehen möchte, sieht deshalb nicht nur den ursprünglichen Bauantrag, sondern im besten Fall auch spätere Umbauten, Anbauten und Nutzungsänderungen.
Was genau in der Akte liegt, hängt vom Baujahr, von der Gemeinde und vom Verfahren ab. Die folgende Übersicht zeigt, womit Sie typischerweise rechnen können:
Wer darf Baupläne einsehen?
Bauakten sind nicht öffentlich. Anders als der Bebauungsplan, den jeder einsehen kann, enthalten sie Angaben zu einem konkreten Privatgrundstück. Die meisten Bauämter gewähren die Einsicht deshalb nur einem eng begrenzten Personenkreis:
Wollen Sie als Kaufinteressent Baupläne einsehen, ist der übliche Weg eine Vollmacht des Verkäufers. Viele Verkäufer stellen sie ohnehin aus, weil eine vollständige Unterlagenlage den Verkauf erleichtert.
Bauakte einsehen: Ablauf in fünf Schritten
Wer Baupläne einsehen will, geht in fast allen Städten einen ähnlichen Weg. Mit etwas Vorbereitung sparen Sie sich einen zweiten Termin:
Zuständige Behörde ermittelnZuständig ist die untere Baurechtsbehörde: in Großstädten meist das Baurechtsamt oder die Bauaufsicht, in kleineren Gemeinden je nach Bundesland auch das Landratsamt.
Vorab anfragenNennen Sie Adresse, Flurstücksnummer und, falls bekannt, das Aktenzeichen. Fragen Sie, ob die Akte vorhanden ist und ob sie im Archiv liegt.
Unterlagen vorbereitenPersonalausweis, Grundbuchauszug und bei Bevollmächtigten die schriftliche Vollmacht des Eigentümers.
Termin wahrnehmenDie Einsicht findet meist vor Ort statt. Kopien oder Scans der Pläne sind in der Regel möglich und kostenpflichtig.
Pläne prüfenAchten Sie auf Genehmigungsstempel, Datum, Nachträge und darauf, ob alle Geschosse und Schnitte vorhanden sind.
Bauakteneinsicht in Stuttgart, München und anderen Städten
Stuttgart
Wer in Stuttgart Baupläne einsehen möchte, wendet sich an das Baurechtsamt. Die Bauakteneinsicht läuft über den Bürgerservice Bauen in der Eberhardstraße 33 und ist nur nach Terminvereinbarung über den Online-Terminservice der Stadt möglich. Bei abgeschlossenen Vorgängen dürfen grundsätzlich nur der Eigentümer oder ein Bevollmächtigter mit schriftlicher Vollmacht die Akte einsehen. Mitzubringen sind ein Ausweis und, falls vorhanden, ein Grundbuchauszug. Die Einsicht ist gebührenpflichtig. Die Stadt empfiehlt, sich vorab per E-Mail zu erkundigen, weil nicht alle Akten dauerhaft im Archiv vorgehalten werden.
München
In München führt die Zentralregistratur der Lokalbaukommission die Bauakten. Sie unterscheidet zwischen Einsichten für Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Bewertung und Einsichten für konkrete Bauvorhaben. Für beide Wege brauchen Sie einen Antrag auf Akteneinsicht und einen Grundbuchauszug. Die genehmigten Pläne können vor Ort eingesehen und kopiert werden, Termine sind wegen der hohen Nachfrage oft knapp.
Berlin, Hamburg, Düsseldorf
In Berlin und Hamburg liegt die Zuständigkeit bei den Bauaufsichten der Bezirksämter, in Düsseldorf bei der städtischen Bauaufsicht. Die Grundregeln sind vergleichbar: Nachweis des Eigentums oder Vollmacht, Termin, Gebühr.
In unseren Stuttgarter Projekten sehen wir regelmäßig zwei Probleme: lange Wartezeiten auf einen Termin und Akten, in denen gerade die Pläne fehlen, die für das Vorhaben entscheidend sind. Besonders bei Gebäuden aus der Vor- und Nachkriegszeit sind Blätter verloren gegangen oder nie archiviert worden.
Alternativen zur Bauakte: Wo Sie sonst Pläne bekommen
Wenn Sie Baupläne einsehen wollen, die Bauakte aber lückenhaft ist oder der Termin zu lange auf sich warten lässt, lohnt sich der Blick auf andere Quellen. Nicht jede liefert vollständige Pläne, aber oft genug einzelne Blätter, die weiterhelfen:
Führt keine dieser Quellen zu brauchbaren Plänen, bleibt nur der Weg über ein Gebäudeaufmaß vom Fachbüro. Daraus entsteht ein neuer Bestandsplan, der den tatsächlichen Zustand zeigt und nicht den Stand von vor Jahrzehnten.
Bestandsplan vs. Genehmigungsplan: der entscheidende Unterschied
Wer Baupläne einsehen will, sucht meist eigentlich einen Bestandsplan, also eine Darstellung des Gebäudes, wie es heute dasteht. In der Bauakte findet er aber Genehmigungspläne. Beides wird im Alltag gleichgesetzt, ist aber etwas grundlegend anderes:
Bestandspläne gibt es in unterschiedlichen Detailstufen, vom einfachen Grundriss bis zum verformungsgerechten Plan, der auch schiefe Wände, Durchbiegungen und Versätze zeigt. Welche Stufe Sie brauchen, hängt vom Vorhaben ab, dazu mehr in der Checkliste unten.
Typische Abweichungen zwischen Plan und Gebäude
Wer Baupläne einsehen konnte und sie mit dem Gebäude vergleicht, stellt oft fest: Alte Pläne passen nicht zum Bestand. Das ist eher die Regel als die Ausnahme. Die häufigsten Ursachen:
Rechenbeispiel: ein Raum, zwei Ergebnisse
Ein Wohnraum im Stuttgarter Westen ist im Genehmigungsplan mit 4,50 m × 3,80 m eingetragen. Das ergibt 17,10 m². Beim Aufmaß zeigt sich: Die Fensterwand ist 4,46 m lang, die gegenüberliegende Innenwand 4,41 m. Die Raumtiefe beträgt an der einen Seite 3,76 m, an der anderen 3,74 m. Der Raum ist also leicht trapezförmig.
Mit den gemittelten Seitenlängen gerechnet: (4,46 + 4,41) ÷ 2 = 4,435 m und (3,76 + 3,74) ÷ 2 = 3,75 m. Das ergibt 4,435 m × 3,75 m = 16,63 m². Die Differenz von 0,47 m² entspricht rund 2,7 Prozent, in nur einem Raum. Über eine ganze Wohnung summieren sich solche Abweichungen schnell.
Wenn Pläne fehlen oder abweichen: Bestandsplan neu erstellen
Konnten Sie keine Baupläne einsehen oder passen sie nicht zum Gebäude, lohnt es sich selten, sie zu flicken. Sinnvoller ist ein neues Aufmaß für Bestandsgebäude, aus dem ein vollständiger Plansatz entsteht. Dafür gibt es zwei grundlegende Verfahren:
Bei der 3D-Laservermessung entsteht zunächst eine Punktwolke, aus der anschließend Grundrisse, Schnitte und Ansichten gezeichnet werden. Gerade bei Altbauten mit schiefen Wänden und komplizierten Dachstühlen stößt das Handaufmaß an Grenzen, die der Scan nicht hat.
Video zum Thema
Im Video sehen Sie ein Praxisprojekt, bei dem die vorhandenen Pläne lückenhaft waren und deutlich vom Gebäude abwichen: warum ein Handaufmaß bei Ansichten, Schnitten und Dachstuhl an Grenzen stößt und wie aus Scan vor Ort und Registrierung im Büro ein vollständiger Plansatz entsteht.
So erstellt parallelum Bestandspläne
Seit unserer Gründung 2021 erstellen wir Bestandspläne für Eigentümer, Architekten und Projektentwickler in Stuttgart, Baden-Württemberg und Projekte in ganz Deutschland. Vorhandene Pläne aus der Bauakte nutzen wir als Referenz, die Grundlage des neuen Plansatzes ist aber immer das Aufmaß vor Ort.
Anfrage und UnterlagenWir sichten, was vorhanden ist, auch lückenhafte Pläne aus der Bauakte, und klären, welcher Plansatz für Ihr Vorhaben nötig ist.
Scan vor OrtDie Erfassung dauert beim Einfamilienhaus 2–4 Stunden, beim Mehrfamilienhaus 6–8 Stunden. Kontrollpunkte sichern die Lage der Scans.
Registrierung und PrüfungIm Büro werden die Einzelscans zu einer Punktwolke zusammengeführt und geprüft. Die Punktwolke steht in der Regel innerhalb von 1–2 Tagen nach der Erfassung bereit.
Plansatz und FlächenSie erhalten Grundrisse, Schnitte und Ansichten, auf Wunsch mit Flächenberechnung und der Punktwolke zum späteren Nachmessen.
Zur Genauigkeit gilt bei uns: ±20 mm Modellgenauigkeit, auf Wunsch ±10 mm; ≤ 10 mm zur Realität mit tachymetrischer Kontrolle. Damit ist der Bestandsplan maßgetreu genug für Umbauplanung, Flächenberechnung und Teilungsunterlagen.
Wie sich Laserscan, Handaufmaß und Tachymetrie im Detail unterscheiden, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Methoden der Bestandsaufnahme im Vergleich.
Checkliste: Welche Pläne Sie wofür brauchen
Ob es genügt, die Baupläne einsehen zu können, hängt vom Anlass ab. Die Übersicht zeigt, wann die Pläne aus der Bauakte genügen und wann ein neuer Bestandsplan sinnvoll ist:
Besonders streng sind die Anforderungen bei der Teilung in Wohnungseigentum. Was die Behörde dort konkret verlangt, erklären wir im Beitrag welche Pläne Sie für die Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen.
Häufige Fragen zum Thema Baupläne einsehen
Kann ich als Kaufinteressent Baupläne einsehen?
Was kostet es, die Bauakte einzusehen?
Kann ich Baupläne online einsehen?
Was tun, wenn in der Bauakte keine Pläne vorhanden sind?
Eignen sich Pläne aus der Bauakte für die Wohnflächenberechnung?
Wie genau ist ein Bestandsplan aus dem Laserscan?
Fazit: Baupläne einsehen und richtig einordnen
Baupläne einsehen ist für Eigentümer und Bevollmächtigte über die Bauakte beim Bauamt grundsätzlich möglich, braucht aber Vorbereitung: Vollmacht, Grundbuchauszug, Termin. Die Bauakte zeigt dabei den genehmigten Stand, nicht zwingend den heutigen. Für Kauf und Erstinformation reicht das oft. Für Umbau, Teilung oder eine belastbare Flächenberechnung brauchen Sie Pläne, die zum Gebäude passen.
Wenn die Akte lückenhaft ist oder die Pläne sichtbar abweichen, ist ein neuer Bestandsplan auf Basis eines Laserscans die sichere Grundlage. Er entsteht schnell, dokumentiert den echten Zustand und bleibt über die Punktwolke jederzeit nachprüfbar.
Wir erstellen Ihren Bestandsplan per Laserscan, mit Grundrissen, Schnitten, Ansichten und Flächen. Antwort auf Ihre Anfrage innerhalb von 24 Stunden.
Geschäftsführer · parallelum GmbH
Gegründet 2021 in Stuttgart. Spezialisiert auf 3D-Laserscanning, Scan-to-BIM und präzise Bestandsdokumentation für Architekten, Facility Manager und Projektentwickler in ganz Deutschland.