Die Wohnflächenverordnung entscheidet darüber, ob eine Dachgeschosswohnung 63 oder 81 Quadratmeter hat. Beide Zahlen können für dieselbe Wohnung stimmen – nur eine davon ist die Wohnfläche im Sinne der Verordnung. Dieser Beitrag erklärt die Regeln Paragraf für Paragraf und zeigt, woran die Berechnung in der Praxis scheitert.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit dem 1. Januar 2004 bundeseinheitlich, welche Grundflächen einer Wohnung als Wohnfläche zählen und mit welchem Anteil. Räume ab 2,00 Meter lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1,00 und 2,00 Meter zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Zubehörräume wie Keller, Waschküche und Heizungsraum bleiben außen vor.
Inhaltsverzeichnis
Was die Wohnflächenverordnung regelt
Die Wohnflächenverordnung – amtlich „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche“, abgekürzt WoFlV – ist am 1. Januar 2004 in Kraft getreten und hat die Wohnflächenvorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst. Sie kommt mit fünf Paragrafen aus. Diese fünf beantworten alles, was für eine korrekte Berechnung nötig ist: wo die Verordnung anzuwenden ist, was zur Wohnfläche gehört, wie die Grundfläche zu ermitteln ist, mit welchem Anteil sie angerechnet wird und was mit älteren Berechnungen geschieht.
Der Grundgedanke dahinter ist einfach: Nicht jeder Quadratmeter Boden ist Wohnfläche. Eine Fläche unter einer flachen Dachschräge lässt sich nicht bewohnen wie ein Raum mit voller Stehhöhe, ein Balkon nicht wie ein Wohnzimmer. Die Wohnflächenverordnung übersetzt diese unterschiedliche Nutzbarkeit in feste Anrechnungsfaktoren – und macht zwei Wohnungen damit überhaupt erst vergleichbar. Die verschiedenen Verfahren nebeneinander haben wir in unserem Beitrag zu den Grundlagen der Wohnflächenberechnung eingeordnet; hier geht es um die Verordnung selbst.
Zuständig ist die Verordnung ausschließlich für Wohnraum. Für Gewerbeflächen, Bruttogrundflächen und Planungskennwerte gelten andere Regelwerke – dazu weiter unten mehr.
Für wen die WoFlV verbindlich ist
§ 1 bindet die Wohnflächenverordnung an den öffentlich geförderten Wohnraum: Wo Wohnraum mit öffentlichen Mitteln gefördert wird, ist die Wohnfläche nach dieser Verordnung zu berechnen. Für frei finanzierten Wohnraum schreibt sie zunächst nichts vor.
In der Praxis spielt diese Unterscheidung eine kleinere Rolle, als sie klingt. Die Verordnung hat sich als allgemeiner Maßstab durchgesetzt – schlicht weil sie die einzige bundeseinheitliche, klar formulierte Rechenregel für Wohnraum ist. Wo keine andere Berechnungsart ausdrücklich vereinbart ist, wird regelmäßig auf sie zurückgegriffen. Wer heute eine Wohnfläche ausweist, ohne die Grundlage zu nennen, wird deshalb fast immer an der WoFlV gemessen.
§ 5 WoFlV: Was mit alten Berechnungen passiert
Die Überleitungsvorschrift in § 5 sorgt dafür, dass 2004 nicht jede Wohnung in Deutschland neu vermessen werden musste. Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es bei diesem Wert. Erst wenn nach diesem Stichtag bauliche Änderungen vorgenommen werden, die eine Neuberechnung erforderlich machen, ist die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Genau deshalb liegen im Bestand bis heute Flächenangaben aus zwei verschiedenen Regelwerken nebeneinander – ohne dass man den Unterlagen ansieht, welche Regel jeweils galt.
§ 2 WoFlV: Welche Räume zur Wohnfläche gehören
Nach § 2 umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Bei einem Wohnheim sind es die Räume zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner. Der Zuschnitt ist also wohnungsbezogen, nicht gebäudebezogen – ein wesentlicher Unterschied zu den Flächenarten der DIN 277, die immer das ganze Bauwerk betrachten.
Ausdrücklich nicht zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung:
Der Keller ist dabei der Klassiker unter den Missverständnissen. Wie hochwertig ein Kellerraum ausgebaut ist, spielt keine Rolle: Solange er als Zubehörraum einzuordnen ist, zählt seine Fläche nicht mit. Ein Raum im Untergeschoss, der die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt, kann dagegen anders zu bewerten sein. Diese Einordnung ist keine Messfrage, sondern eine bauordnungsrechtliche – sie gehört vor das Aufmaß, nicht danach.
§ 3 WoFlV: So wird die Grundfläche ermittelt
Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung. Übersetzt heißt das: Maßgeblich ist der fertige Raum, so wie er tatsächlich dasteht – inklusive Putz, Verkleidung und Fliesenspiegel. Fehlt ein begrenzendes Bauteil, etwa bei einem offenen Wohn-Ess-Bereich, ist der bauliche Abschluss maßgebend.
Für die Ermittlung selbst lässt die Wohnflächenverordnung zwei Wege zu: die Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder die Ermittlung anhand einer Bauzeichnung. Die Zeichnung muss dafür in einem bauordnungsrechtlichen Verfahren erstellt oder zumindest dafür geeignet sein und die lichten Maße erkennen lassen. Entscheidend für den Bestand ist der Nachsatz: Weicht die Bauausführung von der Zeichnung ab, ist die Grundfläche neu zu ermitteln – durch Ausmessung im fertiggestellten Wohnraum oder anhand einer berichtigten Bauzeichnung.
Was mitgerechnet wird – und was abgezogen wird
Praktisch heißt das: Die Badewanne steht auf Wohnfläche, der gemauerte Schornstein nicht. Und eine Fensternische zählt nur dann mit, wenn sie bis zum Fußboden herunterreicht und tiefer als 0,13 Meter ist – ein Detail, das beim schnellen Aufmaß mit dem Zollstock regelmäßig untergeht, weil niemand jede Nische einzeln aufmisst.
§ 4 WoFlV: Die Anrechnung der Grundflächen
§ 4 ist das Herzstück der Wohnflächenverordnung. Hier steht, mit welchem Anteil eine ermittelte Grundfläche in die Wohnfläche eingeht:
Die Höhenstaffelung betrifft vor allem Dachgeschosse. Wo die Schräge ansetzt und wo die beiden Grenzlinien bei 1,00 und 2,00 Meter verlaufen, entscheidet über mehrere Quadratmeter. Wie Sie die Wohnfläche unter Dachschrägen korrekt berechnen, haben wir in einem eigenen Beitrag Schritt für Schritt beschrieben.
Bei Balkonen und Terrassen ist die Formulierung „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ bewusst offen gehalten. Der höhere Ansatz kommt in Betracht, wenn die Fläche besonders gut nutzbar ist – etwa eine große, windgeschützte Südterrasse mit direktem Zugang aus dem Wohnraum. Der Ansatz ist zu begründen, nicht frei zu wählen. Wer ihn erhöht, sollte den Grund in der Flächenaufstellung dokumentieren.
Rechenbeispiel: Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Wie stark die Anrechnungsfaktoren wirken, zeigt eine typische Dachgeschosswohnung in einem Stuttgarter Mehrfamilienhaus – Wohnzimmer, Küche und Bad mit voller Stehhöhe, ein Schlafzimmer unter der Schräge, dazu Balkon und Kellerabteil:
Die reine Bodenfläche beträgt 81 Quadratmeter, die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung 63 Quadratmeter. Achtzehn Quadratmeter Differenz – kein Rechenfehler, sondern die korrekte Anwendung der Verordnung. Wer beide Zahlen nebeneinanderlegt, ohne die Berechnungsgrundlage zu nennen, produziert genau die Missverständnisse, die später schwer aufzulösen sind.
WoFlV oder DIN 277: Wann welche Regel gilt
Die Wohnflächenverordnung beantwortet die Frage „Wie viel Wohnfläche hat diese Wohnung?“. Die DIN 277 beantwortet eine andere: „Wie gliedern sich die Flächen dieses Bauwerks?“ Sie kennt Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche, Konstruktions-Grundfläche und Nutzungsfläche – Kennwerte für Planung, Kostenermittlung, Ausschreibung und Honorare. Anrechnungsfaktoren für Dachschrägen oder Balkone kennt sie nicht.
In der Praxis brauchen viele Projekte beides: der Eigentümer die Wohnfläche für die Vermarktung, das Planungsteam die Bruttogrundfläche für die Kostenschätzung. Beide Werte lassen sich aus demselben Datensatz ableiten – eine Flächenberechnung nach DIN 277 und die Wohnflächenberechnung nach WoFlV entstehen bei uns aus einer einzigen Bestandsaufnahme, ohne zweites Aufmaß und ohne zweiten Termin vor Ort.
Vom Handaufmaß zur Punktwolke: das Aufmaß in der Praxis
Die Wohnflächenverordnung sagt genau, wie gerechnet wird – aber nichts darüber, wie zuverlässig gemessen werden muss. Genau an dieser Stelle entstehen die Abweichungen, über die später gestritten wird.
Beim klassischen Handaufmaß werden Raumlänge und Raumbreite erfasst und multipliziert. Das funktioniert, solange Räume rechtwinklig sind. Im Bestand sind sie das selten: Wände laufen auseinander, Ecken sind keine 90 Grad, Putzstärken schwanken, Decken hängen durch. Jede dieser Abweichungen geht ungeprüft in die Fläche ein, weil das Verfahren sie gar nicht sichtbar macht.
Beim 3D-Laserscanning wird der Raum stattdessen vollständig erfasst. Ein Scan liefert je nach Objekt 20 bis 50 Millionen Messpunkte; daraus entsteht ein maßhaltiges Abbild des Ist-Zustands mit einer garantierten Endgenauigkeit von ±10 Millimetern. Aus dieser Punktwolke lässt sich jede beliebige Schnittebene legen – auch die beiden Höhenlinien bei 1,00 und 2,00 Meter, die § 4 verlangt. Statt sie im Dachgeschoss mit dem Zollstock zu suchen, werden sie im Modell exakt konstruiert und raumweise abgegriffen.
Der Aufwand vor Ort bleibt überschaubar: Ein Einfamilienhaus ist in zwei bis vier Stunden erfasst, ein Mehrfamilienhaus in sechs bis acht Stunden. Die Punktwolke steht innerhalb von ein bis zwei Tagen zur Verfügung. Ein Basis-Aufmaß bis 400 m² Bruttogrundfläche liegt bei 800 bis 1.500 Euro, die Auswertung dauert fünf bis sieben Werktage. Wie eine professionelle Flächenberechnung abläuft und was zum Leistungsumfang gehört, beschreibt unsere Leistungsseite – die messtechnische Grundlage dafür liefert das Gebäudeaufmaß vor Ort.
Typische Fehlerquellen beim Wohnflächenaufmaß
In unseren Stuttgarter Projekten sehen wir regelmäßig Abweichungen zwischen der vorliegenden Altunterlage und dem gemessenen Bestand – bei Dachgeschossen oft so deutlich, dass sich die ausgewiesene Wohnfläche spürbar verschiebt. Der Unterschied liegt fast nie an der Verordnung, sondern immer an der Grundlage, auf der gerechnet wurde.
Was eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung enthält
Eine Wohnflächenberechnung ist kein Einzelwert, sondern eine Herleitung. Prüfbar wird sie erst, wenn jeder Schritt sichtbar bleibt. Diese Bestandteile gehören dazu:
Wir liefern diese Aufstellung zusammen mit dem maßhaltigen Grundriss aus derselben Datengrundlage. Wird später eine einzelne Fläche strittig, lässt sich jeder Wert an der Punktwolke überprüfen – ohne erneut anzureisen und ohne zweites Aufmaß. Wie eine vollständige Bestandsaufnahme eines Gebäudes abläuft, haben wir gesondert beschrieben.
Häufige Fragen zur Wohnflächenverordnung
Heißt es WoFlV oder WoFIV?
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
Wie wirkt sich eine Dachschräge auf die Wohnfläche aus?
Muss die Wohnfläche nach einem Umbau neu ermittelt werden?
Wie genau lässt sich eine Wohnfläche bestimmen?
Wer erstellt eine Wohnflächenberechnung nach WoFlV?
Fazit
Die Wohnflächenverordnung ist kein kompliziertes Regelwerk: fünf Paragrafen, klare Anrechnungsfaktoren, wenige Sonderfälle. Kompliziert wird es erst beim Messen. Ob eine Wohnung 63 oder 81 Quadratmeter hat, entscheidet nicht die Verordnung, sondern die Qualität der Grundflächenermittlung – ob rechte Winkel unterstellt oder gemessen wurden, ob die Höhenlinien im Dachgeschoss stimmen, ob mit Fertig- oder Rohbaumaßen gerechnet wurde.
Wer eine belastbare Zahl braucht, sollte deshalb an der Datengrundlage ansetzen und nicht an der Rechenregel. Ein Laserscan des Ist-Zustands liefert ein maßhaltiges Abbild mit ±10 Millimetern, aus dem sich die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ebenso ableiten lässt wie die Flächen nach DIN 277 – raumweise dokumentiert und jederzeit nachprüfbar. Für Bestandsgebäude in Stuttgart, in Baden-Württemberg und bundesweit übernehmen wir diese Flächenberechnung für Bestandsgebäude von der Erfassung bis zur fertigen Aufstellung.
Wir erfassen Ihr Gebäude mit dem 3D-Laserscanner und liefern die Wohnflächenberechnung nach WoFlV raumweise nachvollziehbar – auf Wunsch zusammen mit den Flächen nach DIN 277. Auf Ihre Anfrage antworten wir innerhalb von 24 Stunden.
Geschäftsführer · parallelum GmbH
Gegründet 2021 in Stuttgart. Spezialisiert auf 3D-Laserscanning, Scan-to-BIM und präzise Bestandsdokumentation für Architekten, Facility Manager und Projektentwickler in ganz Deutschland.