Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Baurechtsbehörde stellt sie nur aus, wenn vollständige und maßstäbliche Pläne vorliegen. Genau daran scheitern viele Anträge bei Altbauten: Die Bauakte ist lückenhaft, die alten Grundrisse stimmen nicht mehr mit dem Bestand überein. Dieser Ratgeber zeigt, welche Unterlagen Sie für die Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen, wie der Ablauf aussieht und wie Sie fehlende Pläne zuverlässig beschaffen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass Wohnungen oder Gewerbeeinheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist Voraussetzung, um Wohnungseigentum im Grundbuch einzutragen. Beantragt wird sie bei der unteren Baurechtsbehörde, eingereicht werden Grundrisse, Schnitte und Ansichten in der Regel im Maßstab 1:100 mit nummerierten Einheiten (Aufteilungsplan) sowie ein Lageplan. Fehlen aktuelle Pläne, ist ein Aufmaß des Bestands die Grundlage.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sie belegt, dass eine Wohnung oder eine nicht zu Wohnzwecken dienende Einheit – etwa ein Laden oder ein Büro – von den übrigen Einheiten des Gebäudes baulich getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Erst mit dieser Bescheinigung kann das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch anlegen.
Die Bescheinigung besteht aus zwei Teilen, die zusammengehören: dem eigentlichen Bescheinigungstext der Behörde und dem gestempelten Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der jede Einheit mit allen zugehörigen Räumen durch eine eigene Nummer gekennzeichnet ist. Beide Unterlagen werden später zusammen mit der Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht.
Wichtig für das Verständnis: Die Behörde prüft dabei keine Wohnflächen und keinen Kaufpreis, sondern ausschließlich die räumliche Abgrenzung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt also nichts darüber aus, ob eine Wohnung gut geschnitten oder genehmigungsrechtlich in jedem Detail einwandfrei ist. Sie bestätigt nur, dass die Einheiten so voneinander getrennt sind, wie es die Pläne zeigen.
Wann Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen
In der Praxis gibt es drei typische Anlässe, bei denen Eigentümer, Projektentwickler oder Architekten die Bescheinigung beantragen:
In unseren Stuttgarter Projekten ist der erste Fall der häufigste: ein Gründerzeit- oder Nachkriegshaus, das seit Jahrzehnten einer Familie oder Erbengemeinschaft gehört und nun aufgeteilt werden soll. Gerade hier sind die Bauunterlagen oft unvollständig – und genau das bremst den Antrag aus.
Voraussetzungen: Wann gilt eine Wohnung als abgeschlossen?
Die Verwaltungsvorschrift beschreibt, was „in sich abgeschlossen“ bedeutet. Vereinfacht prüft die Behörde vier Punkte:
Seit der WEG-Reform 2020 können außerdem Stellplätze sowie Flächen außerhalb des Gebäudes wie Terrassen oder Gartenanteile dem Sondereigentum zugeordnet werden, sofern sie im Aufteilungsplan eindeutig abgegrenzt und bemaßt sind. Für die Pläne bedeutet das: Auch Außenflächen müssen sauber dargestellt sein.
Bei Altbauten stellt sich oft die Frage, wie streng bauliche Anforderungen wie Schall-, Wärme- oder Brandschutz der Trennwände ausgelegt werden. Die Behörden handhaben das unterschiedlich. Planen Sie hier eine Abstimmung mit dem zuständigen Amt ein, bevor Sie Pläne final zeichnen lassen.
Welche Pläne Sie für die Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen
Der Kern jedes Antrags sind die Bauzeichnungen. Die genauen Anforderungen stehen im Merkblatt Ihrer Baurechtsbehörde – in den meisten Städten, auch in Baden-Württemberg, gleichen sie sich aber stark. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung werden typischerweise verlangt:
Die Zeichnungen werden meist in mehreren Ausfertigungen in einheitlichem Maßstab eingereicht, oft im Format bis DIN A3. Entscheidend ist, dass sie den tatsächlichen Bestand zeigen. Ein Genehmigungsplan aus den 1960er-Jahren, nach dem später Wände versetzt, Bäder eingebaut oder das Dach ausgebaut wurden, reicht nicht. Die Behörde stempelt, was auf dem Plan steht – stimmt der Plan nicht, stimmt später auch das Grundbuch nicht.
Auch wenn eine Flächenaufstellung nicht überall Pflicht ist: Sie wird spätestens für Teilungserklärung, Verkauf und Finanzierung gebraucht. Wie Wohnflächen korrekt ermittelt werden, erklären wir in unserem Ratgeber zu den Grundlagen der Wohnflächenberechnung.
Aufteilungsplan: Nummerierung und Kennzeichnung
Aus den Bestandsplänen wird der Aufteilungsplan, indem jede Einheit eindeutig gekennzeichnet wird. Dabei gelten einige Grundregeln:
Antrag und Ablauf bei der Baurechtsbehörde
Der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung folgt in den meisten Gemeinden demselben Muster:
Unterlagen prüfenBauakte einsehen und klären, ob vorhandene Pläne dem aktuellen Bestand entsprechen. Wenn nicht: Bestand aufnehmen lassen.
Pläne erstellenGrundrisse, Schnitte und Ansichten im geforderten Maßstab zeichnen, Einheiten nummerieren und farblich abgrenzen.
Antrag stellenAntrag mit allen Planausfertigungen bei der unteren Baurechtsbehörde einreichen, in Stuttgart beim Baurechtsamt.
Prüfung durch die BehördeDie Behörde gleicht die Pläne mit der Bauakte ab und kann eine Ortsbesichtigung durchführen. Bei Unklarheiten fordert sie Nachbesserungen.
Bescheinigung und GrundbuchDie gestempelten Pläne und die Bescheinigung gehen zusammen mit der notariellen Teilungserklärung an das Grundbuchamt.
Die Bearbeitungsdauer bei der Behörde hängt stark von Gemeinde und Auslastung ab. Den größten Hebel auf die Gesamtdauer haben Sie selbst: Vollständige, stimmige Pläne vermeiden Nachforderungen – und jede Nachforderung kostet Wochen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung Kosten: Gebühr und Planerstellung
Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung setzen sich aus zwei Blöcken zusammen, die sehr unterschiedlich ins Gewicht fallen:
1. Verwaltungsgebühr der Behörde
Die Gebühr richtet sich nach der Gebührensatzung der jeweiligen Gemeinde und wird meist nach der Anzahl der Einheiten berechnet. Im Verhältnis zum Gesamtprojekt ist sie in der Regel der kleinere Posten. Die aktuellen Sätze nennt Ihnen das zuständige Baurechtsamt.
2. Erstellung der Pläne
Der größere Kostenblock entsteht, wenn keine aktuellen Pläne vorhanden sind und der Bestand neu aufgenommen werden muss. Für ein Aufmaß im Bestand mit 3D-Laserscanning gelten bei parallelum diese Paketpreise:
Hinzu kommen gegebenenfalls Leistungen eines Architekten, der die Antragspläne aufbereitet und mit der Behörde abstimmt, sowie die Kosten von Notar und Grundbuchamt für die Teilungserklärung. Diese sind nicht Teil der Bescheinigung selbst.
Keine Bestandspläne vorhanden: Aufmaß als Grundlage
Bei vielen Altbauten in Stuttgart, Esslingen oder Ludwigsburg finden sich in der Bauakte nur fragmentarische Pläne: ein Grundriss des Erdgeschosses von 1910, ein Umbauantrag aus den 1970er-Jahren, aber kein durchgängiger Plansatz. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen dann alle Geschosse neu gezeichnet werden – und zwar so, wie das Gebäude heute tatsächlich gebaut ist.
Ein klassisches Handaufmaß mit Laserdistanzmesser stößt dabei schnell an Grenzen. Altbauwände sind selten rechtwinklig, Wandstärken variieren von Geschoss zu Geschoss, und für Schnitte und Ansichten müssen Höhen, Treppen und Dachneigungen erfasst werden, die von Hand nur mit großem Aufwand zugänglich sind. Kleine Messfehler summieren sich, und am Ende passen Grundrisse und Schnitte nicht zueinander.
Ein digitales Gebäudeaufmaß per Laserscan löst diese Probleme systematisch: Das gesamte Gebäude wird in einer zusammenhängenden Punktwolke erfasst, aus der Grundrisse, Schnitte und Ansichten konsistent abgeleitet werden. Welche Methoden es grundsätzlich gibt und wie sie sich unterscheiden, lesen Sie im Ratgeber zur Bestandsaufnahme eines Gebäudes.
Video zum Thema
Im Video sehen Sie, warum ein Handaufmaß in nicht rechtwinkligen Altbauten an seine Grenzen stößt und wie Architekten aus einem Laserscan 2D- und 3D-Pläne sowie eine Punktwolke mit Panoramabildern erhalten. Damit lassen sich Aufteilungen und Grundrissänderungen planen, ohne selbst vor Ort aufmessen zu müssen.
Typische Fehler, die den Antrag verzögern
Aus unseren Projekten kennen wir die Gründe, aus denen Anträge zurückkommen oder sich Monate hinziehen:
Fast alle diese Fehler haben dieselbe Ursache: Die Pläne beruhen nicht auf einer aktuellen, vollständigen Aufnahme des Bestands. Wer einen neuen Grundriss erstellen lassen möchte, sollte deshalb gleich den gesamten Plansatz beauftragen.
Wie parallelum die Pläne für die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufnimmt
Für Aufteilungsprojekte erfassen wir das Gebäude mit 3D-Laservermessung vom Keller bis zum Dachboden. Ein Mehrfamilienhaus ist in der Regel in 6–8 Stunden vor Ort aufgenommen, ein Einfamilienhaus in 2–4 Stunden. Die registrierte Punktwolke liegt innerhalb von 1–2 Tagen nach der Erfassung vor.
Aus der Punktwolke zeichnen wir Grundrisse, Schnitte und Ansichten im geforderten Maßstab, auf Wunsch bereits mit Einheitennummern und farbiger Abgrenzung als Grundlage für den Aufteilungsplan. Unser Standard ist ±20 mm Modellgenauigkeit, auf Wunsch ±10 mm; ≤ 10 mm zur Realität erreichen wir mit tachymetrischer Kontrolle. Der Scanner selbst misst Einzelpunkte mit ±1–5 mm – das ist ein Gerätewert der Einzelpunkt-Distanzmessung und nicht die Genauigkeit des fertigen Modells.
Weil Grundrisse, Schnitte und Ansichten aus derselben Datenbasis stammen, passen sie zwingend zueinander. Das ist der Unterschied zu nachgezeichneten Altplänen. Die Flächen je Einheit lassen sich aus denselben Daten ermitteln, sodass Antrag, Teilungserklärung und Verkaufsunterlagen auf identischen Zahlen beruhen. Ein präzises Aufmaß ist damit die solide Grundlage für den gesamten Aufteilungsprozess.
Unser interdisziplinäres Team aus Vermessungsingenieuren, Architekten und Software-Entwicklern arbeitet seit 2021 von Stuttgart aus – primär in Baden-Württemberg, mit Projekten in ganz Deutschland, darunter Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf.
Häufige Fragen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung
Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Muss ich eine Wohnflächenberechnung einreichen?
Kann ich alte Pläne aus der Bauakte verwenden?
Wie lange dauert die Erstellung der Pläne?
Gehören Keller und Stellplätze zur abgeschlossenen Einheit?
Fazit
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein Formalakt – aber einer, der nur mit korrekten Plänen funktioniert. Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, eine eindeutige Nummerierung und ein Lageplan sind die Basis. Bei Neubauten liegen diese Unterlagen meist vor, bei Altbauten fast nie in brauchbarer Form. Wer dort auf veraltete Pläne setzt, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen bis ins Grundbuch.
Ein digitales Aufmaß des gesamten Bestands schafft einen stimmigen Plansatz, aus dem sich Aufteilungsplan und Flächen gleichermaßen ableiten lassen. So beruhen Antrag, Teilungserklärung und Verkauf auf denselben, belastbaren Daten.
Wir nehmen Ihr Gebäude per Laserscan auf und liefern Grundrisse, Schnitte und Ansichten als Grundlage für den Aufteilungsplan – in Stuttgart, Baden-Württemberg und ganz Deutschland.
Gegründet 2021 in Stuttgart. Spezialisiert auf 3D-Laserscanning, Scan-to-BIM und präzise Bestandsdokumentation für Architekten, Facility Manager und Projektentwickler in ganz Deutschland.