Ein Aufteilungsplan entscheidet darüber, welche Räume eines Hauses künftig wem gehören. Er ist die zeichnerische Grundlage jeder Aufteilung in Wohnungseigentum, und Grundbuchamt und Baubehörde prüfen ihn genau. Wer ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart, Berlin oder München aufteilen möchte, merkt schnell, dass der Plan nur so gut ist wie die Pläne, auf denen er aufbaut. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie ein Aufteilungsplan aufgebaut ist, welchen Inhalt er haben muss und wie er erstellt wird, wenn die alten Bestandspläne fehlen oder nicht mehr stimmen.
Ein Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung, die ein Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gliedert. Er besteht aus Grundrissen aller Geschosse, Schnitten und Ansichten, in denen alle Räume einer Einheit dieselbe Nummer tragen. Grundlage ist ein aktueller, maßhaltiger Bestandsplan. Fehlt er, wird das Gebäude zuerst aufgemessen.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die zeigt, wie ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten zerlegt wird. Er legt fest, welche Räume zu welcher Wohnung oder Gewerbeeinheit gehören (Sondereigentum) und welche Teile allen Eigentümern gemeinsam gehören (Gemeinschaftseigentum). Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 7 Abs. 4 WEG wird er zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht.
Wichtig für das Verständnis: Der Plan ist kein Entwurf und keine Baugenehmigung. Er beschreibt das Gebäude, so wie es ist oder nach Fertigstellung sein wird, und ordnet jedem Raum eine Einheit zu. Lage und Größe des Sondereigentums müssen sich eindeutig aus der Zeichnung ablesen lassen. Deshalb kommt es weniger auf schöne Darstellung an als auf Vollständigkeit, eindeutige Nummerierung und belastbare Maße.
Er entsteht meist aus vorhandenen Bauplänen. Bei Neubauten liegen sie aus der Genehmigungsplanung vor. Bei Bestandsgebäuden ist die Lage oft schwieriger: Pläne fehlen, sind unvollständig oder bilden spätere Umbauten nicht ab. Dann braucht es zuerst ein Aufmaß des Gebäudes, bevor der Plan gezeichnet werden kann.
Inhalt: Was ein Aufteilungsplan zeigen muss
Welche Unterlagen die Baubehörde konkret verlangt, regelt jedes Bundesland und teilweise jede Behörde in eigenen Merkblättern. In der Praxis besteht ein vollständiger Plansatz aber fast immer aus denselben Bestandteilen:
Neben den Zeichnungen gehört eine eindeutige Kennzeichnung dazu. Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer, häufig in einem Kreis. Kellerräume, Dachbodenabteile oder Stellplätze in der Tiefgarage werden mit der Nummer der Wohnung versehen, zu der sie gehören. Viele Behörden verlangen außerdem farbige Umrandungen pro Einheit. Ob Farben vorgeschrieben sind, steht im jeweiligen Merkblatt.
Maßangaben sind Pflicht, nicht Kür
Ein häufiger Irrtum: Der Maßstab reiche aus, damit sich jede Größe aus dem Plan herausmessen lässt. Gerichte haben in den letzten Jahren klargestellt, dass ein Plan ohne ausreichende Maßangaben den Anforderungen nicht genügt. Für die Praxis heißt das: Raummaße, Wanddicken und Außenmaße gehören bemaßt in den Plan. Und diese Maße müssen stimmen, sonst entstehen Widersprüche zwischen Plan, Wohnflächenberechnung und tatsächlichem Gebäude.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im Plan
Die zentrale Aufgabe der Zeichnung ist die Abgrenzung. Was im Plan eine Nummer trägt, ist Sondereigentum. Alles ohne Nummer ist Gemeinschaftseigentum. Diese einfache Regel hat große Wirkung, weil sie später über Zuständigkeiten in der Eigentümergemeinschaft entscheidet.
Kritisch sind in unseren Projekten fast immer die Nebenflächen. Ein Kellerabteil, das im Plan keine Nummer hat, gehört allen. Ein Dachboden, der im Plan als ein Raum erscheint, in Wirklichkeit aber in drei Abteile getrennt ist, führt zu Fragen. Hier lohnt der Blick auf das Gebäude vor Ort, denn der Plan muss die tatsächliche Raumaufteilung abbilden. Wie Dachräume flächenmäßig behandelt werden, erklären wir im Artikel zum Spitzboden und seiner Anrechnung.
Aufteilungsplan als Anlage der Teilungserklärung
Die Zeichnung steht nicht allein. Sie ist Anlage der Teilungserklärung, mit der ein Eigentümer sein Grundstück in Wohnungseigentum aufteilt. Die Teilungserklärung wird in der Regel notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Im Paket stecken typischerweise vier Bestandteile:
Die Zeichnung ist dabei der Teil, der die Texte der Teilungserklärung räumlich übersetzt. Steht in der Teilungserklärung „Wohnung Nr. 4 im zweiten Obergeschoss links, mit Kellerraum Nr. 4“, muss genau diese Zuordnung im Plan zu finden sein. Widersprüche zwischen Text und Zeichnung sind einer der häufigsten Gründe für Rückfragen.
Zusammenspiel mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung gehören zusammen. Die Baubehörde prüft anhand der eingereichten Pläne, ob jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist: eigener abschließbarer Zugang, Trennung durch Wände und Decken, eigene Küche oder Kochgelegenheit, eigenes WC. Ist das der Fall, versieht sie die Pläne mit Siegel und Unterschrift. Aus der Bauzeichnung wird so ein behördlich bestätigter Plan.
In der Praxis bedeutet das: Sie erstellen nicht zwei verschiedene Plansätze, sondern einen, der beiden Zwecken dient. Welche Pläne die Behörde dafür verlangt und worauf sie achtet, haben wir ausführlich im Ratgeber Abgeschlossenheitsbescheinigung: welche Pläne Sie brauchen beschrieben.
Wer erstellt den Aufteilungsplan? Ablauf in fünf Schritten
Die Pläne zeichnen in der Regel Architekten, Bauingenieure oder Vermessungsingenieure. Eine bestimmte Berufsgruppe schreiben die meisten Bundesländer nicht vor, viele Behörden erwarten aber eine fachkundige Erstellung. Der typische Ablauf bei einem Bestandsgebäude sieht so aus:
Unterlagen sichtenBauakte, vorhandene Pläne, frühere Baugenehmigungen und eine eventuell bestehende Wohnflächenberechnung zusammentragen.
Bestand aufnehmenWenn Pläne fehlen oder veraltet sind: Aufmaß vom Bestand erstellen, idealerweise per Laserscan vom Keller bis zum Dachboden.
Bestandspläne zeichnenGrundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten mit vollständiger Bemaßung als saubere Planungsgrundlage.
Aufteilung festlegenGemeinsam mit Eigentümer und Notar entscheiden, welche Räume zu welcher Einheit gehören, und alle Räume nummerieren.
Antrag stellenPlansatz bei der Baurechtsbehörde zur Abgeschlossenheitsbescheinigung einreichen. Danach folgen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.
Der aufwendigste Schritt ist bei älteren Gebäuden fast immer der zweite. Wer hier sauber arbeitet, spart sich Korrekturschleifen mit Behörde und Notar.
Wenn Bestandspläne fehlen oder nicht stimmen
In Stuttgart und Baden-Württemberg sehen wir bei Aufteilungen von Altbauten regelmäßig drei Ausgangslagen. Erstens: Es gibt gar keine Pläne mehr, weil die Bauakte unvollständig ist. Zweitens: Es gibt Pläne, aber sie zeigen den Zustand vor mehreren Umbauten. Drittens: Die Pläne sind vorhanden, aber erkennbar ungenau, etwa weil Wände schief stehen oder Räume nie rechtwinklig waren.
Alle drei Fälle führen zum selben Ergebnis: Die Aufteilung braucht eine neue Grundlage. Wer einfach alte Pläne abzeichnet, riskiert falsche Maße, fehlende Räume und Widersprüche zur Wohnflächenberechnung. Das Problem zeigt sich oft erst spät, wenn Käufer, Notar oder Behörde nachfragen.
Grenzen des Handaufmaßes im Altbau
Ein Handaufmaß mit Laser-Distanzmesser funktioniert in rechtwinkligen, kleinen Räumen ordentlich. In Gründerzeithäusern, bei schiefen Wänden, Dachschrägen und verwinkelten Treppenhäusern stößt es an Grenzen. Jede Messung wird einzeln notiert, Fehler addieren sich, und Schnitte durch das ganze Gebäude lassen sich kaum sauber ableiten. Genau diese Schnitte verlangt aber die Behörde.
Wie parallelum die Grundlage für den Aufteilungsplan aufnimmt
Für Aufteilungen erfassen wir das Gebäude mit terrestrischer 3D-Laservermessung. Der Scanner nimmt jeden Raum vom Keller bis zum Dachboden als Punktwolke auf, mit 20–50 Millionen Messpunkten je nach Objekt. Daraus leiten wir Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten ab, also genau den Plansatz, den die Behörde erwartet.
Unser Standard ist ±20 mm Modellgenauigkeit, auf Wunsch ±10 mm; ≤ 10 mm zur Realität erreichen wir mit tachymetrischer Kontrolle. Der Scanner selbst misst Einzelpunkte mit ±1–5 mm. Das ist ein Gerätewert der Einzelpunkt-Distanzmessung und nicht die Modellgenauigkeit. Für die Aufteilung zählt die Modellgenauigkeit, denn aus ihr ergeben sich die Maße, die in den Plan geschrieben werden.
Ein Mehrfamilienhaus erfassen wir vor Ort in 6–8 Stunden. Die Punktwolke steht innerhalb von 1–2 Tagen nach der Erfassung bereit. Ein Planungs-Aufmaß für ein Mehrfamilienhaus bis 500 m² liegt bei 2.500–5.000 € und wird in 1–2 Wochen geliefert. Für kleinere Objekte bis 400 m² BGF gibt es das Basis-Aufmaß für 800–1.500 € mit 5–7 Werktagen Lieferzeit. Details zu Paketen und Ablauf finden Sie auf unserer Seite zum Gebäudeaufmaß. Für ein konkretes Objekt können Sie direkt Ihr Projekt anfragen.
Die fertigen Pläne übergeben wir als CAD-Dateien. Ihr Architekt oder Planer trägt darin Nummerierung, Farben und Beschriftungen ein. Auf Wunsch berechnen wir zusätzlich die Wohnflächen aus demselben Datensatz, damit Plan und Flächenberechnung zusammenpassen.
Video zum Thema
Im Video sehen Sie, warum das Handaufmaß in nicht rechtwinkligen Altbauten an Grenzen stößt und wie Architekten Aufteilungen und Grundrissänderungen stattdessen auf Basis eines Scans planen: mit 2D- und 3D-Plänen sowie einer Punktwolke mit Panoramen, in der sich ohne erneuten Ortstermin nachmessen lässt.
Typische Fehler im Aufteilungsplan
Die meisten Rückfragen von Behörden und Notaren lassen sich auf wenige Fehlerquellen zurückführen. Wer sie kennt, kann den Plansatz schon vor dem Einreichen prüfen:
Fast alle diese Fehler haben eine gemeinsame Ursache: Der Plan wurde ohne aktuelle Aufnahme des Gebäudes gezeichnet. Ein Abgleich mit dem Bestand vor Ort beseitigt den Großteil davon.
Aufteilungsplan einsehen und beschaffen
Wenn ein Gebäude bereits aufgeteilt ist, existiert der Plan schon. Er liegt als Teil der Grundakte beim Grundbuchamt. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigentümer. Kaufinteressenten bekommen den Plan meist über Verkäufer, Makler oder Notar. Auch die Hausverwaltung hat in der Regel eine Kopie.
Bei älteren Aufteilungen sind die Pläne oft schlecht lesbar, handgezeichnet oder nur noch als Kopie einer Kopie erhalten. Wer auf dieser Grundlage umbauen oder Flächen neu berechnen will, kommt mit dem alten Plan selten weiter. Dann bietet sich eine neue Bestandsaufnahme des Gebäudes an. Ob eine Änderung der Aufteilung rechtlich nötig ist, klären Sie mit Notar oder Fachanwalt. Wir liefern dafür die maßhaltigen Pläne.
Häufige Fragen zum Aufteilungsplan
Wer erstellt einen Aufteilungsplan?
Was kostet ein Aufteilungsplan?
Welcher Maßstab gilt für den Aufteilungsplan?
Was ist der Unterschied zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung?
Steht im Aufteilungsplan die Wohnfläche?
Was tun, wenn der Aufteilungsplan nicht mit dem Gebäude übereinstimmt?
Fazit: Ein guter Aufteilungsplan beginnt mit dem Aufmaß
Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Grundlage jeder Aufteilung in Wohnungseigentum. Er braucht Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, eine eindeutige Nummerierung von Sondereigentum und belastbare Maßangaben. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird er Teil der Teilungserklärung. Bei Neubauten ist das meist Routine. Bei Bestandsgebäuden entscheidet die Qualität der Bestandspläne, ob die Aufteilung reibungslos durchgeht. Fehlen sie oder stimmen sie nicht, ist ein Aufmaß per Laserscan der sicherste Weg zu einem Plansatz, der dem Gebäude tatsächlich entspricht.
Wir nehmen Ihr Gebäude per Laserscan auf und liefern Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit ±20 mm Modellgenauigkeit, auf Wunsch ±10 mm. Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden eine Rückmeldung.
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